A DECO PROTeste explica as alterações à bonificação de juros prevista no programa Mais Habitação. Conheça todas as medidas de apoio para quem tem crédito à habitação e ouça o podcast sobre o tema.
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Em outubro, o Governo anunciou alterações a uma das três medidas de apoio para os titulares de contratos de crédito à habitação, previstas no programa Mais Habitação.
As medidas aprovadas têm como objetivo ajudar as famílias com mais dificuldade em fazer face à subida das taxas de juro nos créditos à habitação com taxa variável indexada à Euribor. Além do apoio para titulares de crédito à habitação, o pacote de medidas Mais Habitação inclui também medidas de apoio ao arrendamento.
No episódio do podcast da DECO PROTeste sobre o tema da habitação, Nuno Rico, especialista da defesa do consumidor em crédito à habitação, explica em que consiste a proposta da DECO PROTeste e como o travão ao aumento das prestações do crédito à habitação proposto permitirá, pelo menos, duplicar em valor o apoio aos consumidores, além de chegar a mais famílias.
À conversa com o moderador Aurélio Gomes estiveram também Helena Roseta, arquiteta, autora da primeira Lei de Bases da Habitação em Portugal, e voz incontornável nesta matéria; e ainda Sandra Marques Pereira, socióloga e investigadora do Centro de Estudos sobre a Mudança Socioeconómica e o Território, do ISCTE.
Os três debateram o pacote de medidas Mais Habitação e procuraram responder à dúvida que tem dominado nos média e agitado a opinião pública. Há um anúncio de uma mudança nas políticas de habitação. Que mudança é essa? E é mesmo de esperar que alguma coisa mude?
Mas, afinal, que medidas propôs o Governo para o crédito à habitação?
Quem vender uma segunda habitação ou terreno para construção de qualquer membro do agregado familiar pode ficar isento do pagamento de mais-valias desse imóvel. Basta que nos três meses seguintes à venda use o valor da venda para amortizar o crédito à habitação de uma casa que tenha a função de habitação própria e permanente para si ou para um descendente.
No entanto, caso o valor da venda seja superior ao montante usado para amortização de crédito à habitação, há lugar à cobrança de imposto sobre o valor restante.
Esta medida abrange apenas vendas de imóveis ocorridas nos anos 2022, 2023 ou 2024.
Esta medida entrou em vigor a 7 de outubro. Quem já tinha vendido a segunda habitação em 2022 ou no início de 2023, tem até 7 de janeiro de 2024 para concretizar a amortização se quiser beneficiar da isenção de imposto sobre as mais-valias.
A medida em vigor desde 23 de março prevê que todos os bancos que oferecem soluções de crédito à habitação sejam obrigados a disponibilizar propostas de taxa fixa, taxa mista e taxa variável a todos os clientes.
Ao contratar um empréstimo com taxa fixa, o consumidor assegura a estabilidade da prestação do seu crédito durante o prazo em que a taxa é fixada. Em alguns casos, os contratos podem incluir um período com taxa fixa e outro com taxa variável. É a chamada taxa mista.
Em regra, as propostas com taxa fixa são mais caras do que as propostas com taxa variável. É o preço a pagar pela estabilidade, que mantém o consumidor imune às flutuações das taxas de juro nos mercados financeiros. Se compensa ou não, tudo vai depender de como os indexantes variarem ao longo do empréstimo. Se subirem muito, o consumidor não sofre agravamentos da prestação. Mas se descerem ou chegarem a terreno negativo, como aconteceu nos últimos anos, o consumidor também não beneficia desse período de juros baixos.
Em Portugal, os contratos com taxa fixa representam menos de 2% do total. A esmagadora maioria dos créditos à habitação está indexada a taxa variável, usando geralmente a Euribor como indexante de referência. É precisamente por essa razão que as famílias portuguesas são as mais vulneráveis da Europa no atual cenário de subida acentuada dos juros.
A medida aprovada pelo Governo apenas obriga a incluir propostas de taxa fixa no catálogo de soluções disponibilizadas pelo banco. Não há limites mínimos e não há limites máximos. Logo, ao que tudo indica, os bancos ficam com total liberdade para apresentarem soluções com taxas irrealistas, caso não tenham interesse comercial em apostar nesta vertente de crédito.
A DECO PROTeste teme que a imposição anunciada pelo Governo pouco ou nada venha a mexer na oferta de crédito à habitação a favor dos consumidores. Aliás, a DECO PROTeste considera que o Governo deveria aproveitar esta oportunidade para rever a legislação que enquadra o mercado de crédito à habitação com taxa fixa, identificando um indexante de referência, a que deveria acrescer um spread em função do risco do cliente.
Também a comissão de amortização dos créditos com taxa fixa deveria ter sido revista pelo Governo, diz a DECO PROTeste. Atualmente, quem tem um empréstimo com taxa fixa paga uma comissão de 2% para efetuar uma amortização antecipada. Já para quem amortiza um crédito à habitação com taxa variável está prevista uma comissão de 0,5%, que, excecionalmente, não é cobrada até ao final de 2024.
A possibilidade de ver reduzida a prestação mensal do crédito à habitação está ao alcance de algumas famílias com taxa de esforço superior a 35 por cento. Mas apenas os créditos à habitação são tidos em conta para este cálculo. Não são considerados outros créditos hipotecários, como os multiopções, nem os créditos ao consumo, como o crédito automóvel, crédito pessoal ou cartões.
Ou seja, para calcular a taxa de esforço, há que dividir apenas as prestações de crédito para aquisição ou construção de habitação própria e permanente pelo rendimento líquido disponível.
Os primeiros meses de atribuição deste apoio revelaram um alcance muito reduzido, já que poucas famílias conseguiam cumprir todos os requisitos de acesso. Isso levou o Governo a anunciar alterações à medida, que estão em vigor desde 7 de outubro.
Para ser elegível para a bonificação de juros, o titular de crédito à habitação passa a ter de acumular as seguintes condições:
Com a entrada em vigor do programa Mais Habitação, a 7 de outubro, o apoio passou a corresponder a 75% da variação dos juros da parte em que a Euribor do contrato excede 3 por cento. Por exemplo, se a Euribor aplicada ao contrato estiver atualmente a 4%, o apoio passa a incidir sobre 1%, que é a parte em que excede 3 por cento. Deixa, assim, de ser tido em conta o indexante inicial do contrato.
O apoio é elevado para 100% da variação dos juros no caso das famílias com taxa de esforço superior a 50 por cento.
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Os titulares de crédito à habitação abrangidos pelo apoio devem requerê-lo, pessoalmente ou através da internet, à instituição bancária onde celebraram o crédito. O pedido deve ser acompanhado dos documentos que comprovem o enquadramento nos requisitos exigidos pelo Governo para a atribuição deste apoio.
Os bancos têm dez dias úteis após a receção do pedido para emitirem a sua resposta. Se for aceite, o banco desconta automaticamente o apoio nas prestações a cobrar nos meses seguintes.
Sim. Cada contrato de crédito não pode receber mais do que 800 euros anuais.
A bonificação de juros para crédito à habitação está em vigor até 31 de dezembro de 2024.
Apesar de reconhecer a boa intenção das medidas anunciadas pelo Governo, a DECO PROTeste lamenta que o seu efeito prático fique muito aquém das reais necessidades das famílias que atualmente enfrentam grandes dificuldades para pagar as prestações de crédito à habitação.
Para a DECO PROTeste, a fórmula de cálculo sugerida pelo Governo para atribuir a bonificação de juros representará apenas um pequeno desconto temporário e pouco expressivo numa prestação que tanto pesa no orçamento mensal das famílias em esforço financeiro.
Propor este pequeno alívio financeiro durante apenas alguns meses de 2023 está longe de resolver o problema das famílias que estão vinculadas por décadas a um compromisso financeiro que se torna cada vez mais difícil de honrar, tendo em conta a subida abrupta das taxas de juro, lembra a DECO PROTeste. Em dezembro de 2023, o apoio acabará e não é expectável que as taxas de juro tenham descido até lá.
Por essa razão, a DECO PROTeste considera urgente a implementação de outras medidas complementares e reivindica o regresso da dedução no IRS dos juros pagos com créditos para habitação própria e permanente, à semelhança do que aconteceu até 2011. Recorde-se que, atualmente, apenas os juros dos contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011 são dedutíveis no IRS.
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