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Filipe
Campos
Especialista em Investimento Imobiliário pela London School of Economics.
Analista financeiro independente registado na CMVM.
Mestre em Economia pela Universidade Nova.
Filipe
Campos
Especialista em Investimento Imobiliário pela London School of Economics.
Analista financeiro independente registado na CMVM.
Mestre em Economia pela Universidade Nova.
Ao contrário do que sucede na Raize, não precisa de se registar nesta plataforma para ter acesso aos projetos.
A plataforma de crowdfunding imobiliário “Querido, investi numa casa!” surgiu em abril deste ano. Pretende dar a hipótese a pequenos aforradores de investir no setor imobiliário a partir de pequenos montantes.
Analisámos esta plataforma e um dos dois projetos que está aberto para investimento.
Atualmente existem apenas seis plataformas registadas em Portugal de crowdfunding de financiamento colaborativo, por capital ou por empréstimo. São elas:
É quase inevitável comparar a plataforma “Querido, investi numa casa!”, ou outra que surja, com uma das mais conhecidas, a Raize.
Tendo em conta a procura existente e os pequenos montantes solicitados pelos donos dos projetos, a verdade é que a Raize apenas tem na sua plataforma o nome da empresa que pede o dinheiro emprestado, a taxa de juro, o prazo, o montante e o risco associado (metodologia própria). Claramente insuficiente, do nosso ponto de vista.
Para investir nos projetos disponíveis na Raize é obrigatório ter o tracker ativado. Este tracker permite que o investidor, sem que necessite de estar atento ao aparecimento de novos projetos, consiga investir quase que automaticamente assemelhando-se a uma gestão discricionária de um banco.
Esta nova plataforma não atribui uma classificação de risco ao projeto mas esta, de certa forma, está relacionada com o loan-to-value (rácio financiamento garantia) da operação.
Ou seja, quanto menor o loan-to-value melhor pois significa que num cenário de eventual ativação da garantia, no caso de incumprimento ou de desvalorização do bem que serve de garantia, está mais coberto.
De acordo com o regulamento da CMVM, existem limites ao investimento nestas plataformas por oferta e por períodos de 12 meses e exceções consoante o rendimento anual do investidor. Em nenhuma das plataformas, nesta fase de registo, foi necessário comprovar os dados ou enviar cópia de qualquer documento de identificação.
O projeto que decidimos analisar está disponível até final de outubro. Trata-se de um refinanciamento da entidade promotora que é proprietária do imóvel que serve de garantia.
O objetivo deste refinanciamento é a promoção imobiliária. No entanto, não concretiza, em qualquer documento apresentado, o plano de refinanciamento nem o objetivo final.
O montante solicitado é de 87.200 euros, num prazo de 36 meses e com uma taxa de juro de 5% anual bruta. O financiamento tem uma garantia de um imóvel avaliado em 109 mil euros, o que resulta numa relação financiamento-garantia de 80%. O imóvel encontra-se no mercado de arrendamento, mas não se percebe se está efetivamente arrendado. Relembramos que nem o capital nem a rentabilidade estão garantidas.
Em relação à empresa promotora, a informação fiscal e judicial é positiva. Ainda que não tenhamos tido acesso às contas em detalhe (balanço e demonstração de resultados), parece-nos que a empresa, pelos indicadores apresentados, tem uma baixa autonomia financeira (14%). Idealmente deve ser superior a 35%. Neste aspeto, a Clicinvest é mais transparente, pois disponibiliza alguma informação contabilística. A Raize desilude, tal como temos vindo a dizer, por só enviar esta informação a quem tem o tracker ativo.
Quanto à rentabilidade do projeto, que deverá resultar da renda do imóvel que serve como garantia, e apesar de não termos conhecimento do valor pelo qual está arrendado, parece-nos baixa tendo em conta que aos 5% tem de deduzir, tal como em qualquer outro investimento, a taxa liberatória de 28%, o que resulta em 3,6%.
Tenha também em atenção que a garantia real do projeto, embora venha a responder por alguma dívida, não é imediatamente líquida. Por outro lado, numa pesquisa que fizemos no site Idealista existem apenas 2 imóveis T1 neste condomínio com a mesma área (62m2) e um está à venda por 195 mil euros e outro por 100 mil.
Quanto à análise arrendamento, que dá a rentabilidade ao projeto, não existe nenhum imóvel na mesma zona para arrendar e embora o arrendamento previsto para o imóvel seja turístico, fomos procurar valores de arrendamento tradicional na zona de Portimão e o valor médio de arrendamento é de 600 euros.
Se assumirmos uma taxa de ocupação de 100%, que dificilmente ocorre quando é para exploração turística e se não deduzirmos custos de condomínio, encargos fiscais e seguros, a rentabilidade é de 6,6%. Sendo positivo e mantendo os 100% de ocupação mas introduzindo custos, a rentabilidade passa rapidamente para os 3,5%. Pode simular o cenário na nossa calculadora “Investir para arrendar”.
Resumindo, apesar de muito bem documentado, tendo em consideração a análise aos vários fatores do projeto e à informação disponibilizada sobre a empresa promotora, o nosso conselho é que não invista.
Caso decida investir nestas ou noutras plataformas de financiamento colaborativo, os nossos principais conselhos são:
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